Le 8 décembre 2025, les Notaires de France ont publié leur bilan immobilier annuel, présentant un état des lieux détaillé du marché immobilier résidentiel en France. Ce document de référence dresse une analyse approfondie de l’évolution des volumes de transactions, des prix, du pouvoir d’achat immobilier et des grandes tendances structurelles du secteur.
Le présent article propose notre lecture et notre analyse de ce rapport, en mettant en avant les informations que nous estimons les plus significatives pour comprendre les dynamiques actuelles du marché immobilier. Le rapport officiel des Notaires de France est consultable à l’adresse suivante : https://www.notaires.fr/fr/bilan_immobilier_annuel .
Après plusieurs années de ralentissement marqué, le marché immobilier français montre en 2025 des signes clairs de stabilisation, voire de reprise. Le bilan immobilier publié par les Notaires de France met en évidence un redémarrage progressif de l’activité dans l’ancien, une évolution plus favorable des prix, en particulier pour les appartements, ainsi qu’une amélioration du pouvoir d’achat immobilier.
Cette inflexion s’inscrit toutefois dans un environnement encore contrasté. Les disparités territoriales restent importantes, le marché du neuf demeure fragilisé et la performance énergétique des logements s’impose désormais comme un facteur structurant de la valeur immobilière.
Le marché de l’ancien repart : un retour progressif de l’activité
Le premier enseignement du rapport concerne la reprise des volumes de transactions dans l’ancien. À fin septembre 2025, 921 000 ventes de logements anciens ont été enregistrées sur douze mois, soit une progression proche de 11 % sur un an.
Ce niveau d’activité rapproche le marché de ceux observés lors de périodes plus dynamiques, notamment en 2017 ou début 2024. Les Notaires anticipent la poursuite de cette tendance, avec une estimation d’environ 929 000 transactions.
Cette évolution traduit un assouplissement progressif des contraintes qui avaient fortement pesé sur le marché, en particulier la hausse rapide des taux d’intérêt et la dégradation de la solvabilité des ménages. Le marché de l’ancien retrouve ainsi une certaine fluidité après une phase prolongée de blocage.
Une stabilisation des prix, avec des dynamiques différenciées selon les segments
En 2025, l’évolution des prix diffère selon les segments. Les appartements anciens affichent une reprise modérée mais confirmée, tandis que les maisons anciennes demeurent, à ce stade, davantage orientées vers la stabilité.
Les appartements anciens : une reprise modérée mais confirmée
En 2025, les prix des appartements anciens affichent une évolution plus favorable. Au troisième trimestre, les indices progressent de 0,5 %, compensant la baisse observée au trimestre précédent.
Sur un an, la hausse atteint 1,3 % au troisième trimestre 2025 en France métropolitaine. Un point notable réside dans la convergence des évolutions entre l’Île-de-France et la province, les deux marchés enregistrant désormais une progression annuelle identique.
Les indicateurs avancés issus des avant-contrats suggèrent une poursuite de cette dynamique, avec une évolution annuelle proche de 2 % attendue jusqu’au début de l’année 2026.
Les maisons anciennes : une stabilité encore dominante
Le marché des maisons anciennes se caractérise par une évolution plus prudente. Au troisième trimestre 2025, les prix reculent légèrement à court terme (–0,4 %), tandis que la variation annuelle reste très modérée (+0,2 %).
Cette stabilité reflète principalement la situation observée en province, qui concentre l’essentiel des transactions. En Île-de-France, les prix demeurent orientés à la baisse sur un an (–1,3 %), bien que les diminutions soient moins marquées qu’en 2024.
Les Notaires anticipent néanmoins une amélioration progressive à partir du quatrième trimestre 2025, avec une évolution annuelle attendue proche de 1 %, notamment en province.
Des écarts territoriaux toujours marqués
Au-delà des tendances nationales, le rapport souligne la persistance de fortes disparités géographiques. Dans les principales villes françaises, le prix médian au mètre carré des appartements anciens varie fortement, allant d’environ 1 150 €/m² à Saint-Étienne à 9 570 €/m² à Paris.
En 2025, la majorité des grandes villes se situe dans une phase de stabilisation. Seules quatre communes enregistrent encore une baisse annuelle des prix : Nantes, Le Havre, Lyon et Bordeaux.
À l’inverse, certaines villes plus accessibles connaissent des hausses modérées, notamment Dijon, Reims et Toulon.
Sur une période de cinq ans, plusieurs marchés historiquement tendus ont connu des corrections significatives, en particulier Paris, Lyon et Bordeaux. Ces évolutions confirment que les zones les plus tendues peuvent également être les plus sensibles aux phases de retournement du cycle immobilier.
Amélioration du pouvoir d’achat immobilier en 2025
L’année 2025 marque une amélioration du pouvoir d’achat immobilier après plusieurs exercices de recul. Le taux moyen de crédit immobilier s’établit autour de 3 %, contre 3,4 % en 2024, après avoir atteint un point haut fin 2023.
Parallèlement, le revenu disponible réel des ménages progresse d’environ 1,7 %, tandis que les prix immobiliers cessent de baisser en euros constants et enregistrent une légère hausse annuelle.
La combinaison de ces facteurs se traduit par une amélioration de la capacité d’emprunt des ménages, estimée à 5 % sur un an en 2025, après trois années consécutives de recul. La surface finançable moyenne atteint ainsi 81 m² sur les neuf premiers mois de l’année, un niveau comparable à celui observé en 2022.
La performance énergétique s’impose comme un facteur structurant
Le rapport met en évidence l’impact croissant du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sur le marché immobilier. En 2024, 40 % des logements anciens vendus étaient classés E, F ou G. Cette proportion est encore plus élevée en Île-de-France et atteint 65 % à Paris.
L’influence du DPE sur les prix est désormais significative. À caractéristiques identiques, un appartement classé A se vend en moyenne sensiblement plus cher qu’un bien classé D, tandis qu’un logement classé G subit une décote marquée. L’écart est encore plus prononcé pour les maisons anciennes.
Le rapport souligne que ces écarts se sont accentués depuis 2021, traduisant l’installation durable d’une différenciation des prix fondée sur la performance énergétique.
Le neuf et les terrains à bâtir restent en difficulté
Contrairement au marché de l’ancien, le secteur du neuf demeure fragilisé. Les ventes d’appartements neufs progressent légèrement à fin septembre 2025, mais les volumes restent très inférieurs à ceux observés deux ans auparavant.
Le marché des terrains à bâtir est également affecté, avec un net recul du nombre de transactions entre 2023 et 2024. Bien que le rythme de la baisse ralentisse en 2025, la tendance globale reste négative.
Vers une normalisation progressive du marché immobilier
Le bilan immobilier 2025 met en évidence un changement de dynamique après plusieurs années de contraction. Le marché de l’ancien retrouve de l’activité, les prix se stabilisent et le pouvoir d’achat immobilier progresse sous l’effet de conditions de financement plus favorables.
Cette évolution reste néanmoins hétérogène selon les territoires et les segments. Le marché du neuf demeure affaibli et la performance énergétique s’impose comme un critère structurant, capable d’entraîner des écarts de valorisation significatifs.
Dans ce contexte, 2025 apparaît comme une année charnière, marquant le passage vers un marché plus normalisé, mais également plus sélectif et plus segmenté.