La Chambre des notaires de Paris vient de publier un document de référence : le livre blanc « Horizon 2040 », fruit de deux ans de travail, 160 tables rondes et une enquête auprès de 2 200 professionnels. Ses conclusions dépassent largement le seul cadre notarial : elles concernent directement tout épargnant soucieux de protéger ses proches et d’organiser la transmission de son patrimoine dans un environnement qui va profondément changer.

Une vague démographique qui va tout transformer

L’arrivée au grand âge de la génération des baby-boomers, celle des naissances entre 1946 et 1964, représente le bouleversement le plus structurant des quinze prochaines années. En France, les projections évoquent une augmentation de 25 à 30 % des situations de perte d’autonomie d’ici 2040, et une hausse de 35 % des mesures de protection juridique des majeurs : tutelles, curatelles, sauvegardes de justice. Des chiffres qui illustrent l’ampleur des décisions patrimoniales et juridiques qui attendent de nombreuses familles françaises dans les prochaines années.

Ce vieillissement va mécaniquement provoquer une hausse massive du nombre de successions ouvertes. Et ces successions seront bien plus complexes à gérer que celles des générations précédentes, pour des raisons qui dépassent la seule question de l’âge.

Des successions de plus en plus complexes

La structure des familles françaises s’est profondément transformée. Les familles recomposées, avec des enfants issus d’unions différentes, sont devenues la configuration courante. Depuis 2022, la majorité des naissances ont lieu hors mariage. Les couples binationaux se multiplient, rendant certaines successions soumises à plusieurs juridictions simultanément.

A cela s’ajoutent des patrimoines qui changent de nature. Cryptomonnaies, comptes en ligne, œuvres d’art digitales : ces actifs sont encore mal appréhendés par le droit successoral. Les ignorer dans une stratégie de transmission, c’est laisser une partie de son patrimoine dans un angle mort juridique.

L’immobilier : une recomposition silencieuse du marché

Le vieillissement de la population va aussi remodeler le marché immobilier, avec des effets directs sur la valeur des patrimoines. Selon la FNAIM, 2025 marque un tournant inédit avec un excédent de nouveaux retraités par rapport à la population active, et un solde naturel devenu négatif pour la première fois en France selon l’INSEE.

Deux mouvements se dessinent. D’un côté, des dizaines de milliers de logements vont progressivement arriver sur le marché chaque année, au rythme des départs en maison de retraite et des décès de propriétaires âgés. Cette offre supplémentaire pourrait modérer les prix dans certaines zones tendues. De l’autre, les retraités disposant d’un capital solide quittent les grandes villes pour s’installer sur le littoral ou dans des zones rurales attractives, soutenant les prix dans ces territoires.

Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’Épargne, résume le phénomène : le vieillissement agit comme une force de gravité sur les prix des actifs immobiliers. La valeur d’un bien à l’horizon de la retraite ne peut plus être tenue pour acquise. Elle dépendra de plus en plus de sa localisation, de son accessibilité et de la proximité des services.

Agir maintenant : les bonnes décisions au bon moment

Face à ces mutations, la vraie question n’est pas de savoir si votre situation va évoluer, mais quand. Et dans ce domaine, le timing compte autant que les outils. Une réflexion engagée tôt, dans un contexte serein, produit des résultats bien meilleurs qu’une décision prise dans l’urgence ou sous la contrainte des événements.

Organiser la transmission de son patrimoine, c’est d’abord clarifier ses souhaits : qui protéger, comment, avec quels moyens. C’est aussi s’assurer que les personnes que l’on aime seront bien prises en charge si l’on vient à ne plus être en capacité de décider. Des solutions simples et efficaces existent pour cela, souvent méconnues, qui permettent d’organiser à l’avance la gestion de ses biens et la prise de décision en cas de besoin.

Sur le plan immobilier, il peut être utile de réexaminer la place de la pierre dans son patrimoine global : sa localisation, sa liquidité, son rôle dans une éventuelle stratégie de transmission ou de financement de la dépendance. Là encore, des montages adaptés permettent de concilier maintien dans les lieux, transmission aux enfants et financement des besoins futurs.

Notre rôle à vos côtés

Ces sujets sont souvent remis à plus tard, faute de temps ou parce qu’ils semblent lointains. Notre rôle est précisément de vous aider à les aborder sereinement, au bon moment, avec une vision globale de votre situation. Anticiper ensemble, c’est vous laisser le choix plutôt que le subir.

Ce qu’il faut retenir

Vieillissement accéléré, familles recomposées, actifs numériques, marché immobilier en recomposition : les successions de 2040 seront radicalement différentes de celles d’aujourd’hui. Les solutions existent pour s’y préparer. Mais leur efficacité repose entièrement sur l’anticipation. Plus tôt vous engagez la réflexion, plus vous gardez la main sur les décisions qui comptent vraiment.

Sources : Livre blanc Horizon 2040, Chambre des notaires de Paris · Fondation Jean-Jaurès · FNAIM · INSEE · Cercle de l’Épargne

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Le présent article propose notre lecture et notre analyse de ce rapport, en mettant en avant les informations que nous estimons les plus significatives pour comprendre les dynamiques actuelles du marché immobilier. Le rapport officiel des Notaires de France est consultable à l’adresse suivante : https://www.notaires.fr/fr/bilan_immobilier_annuel .

Après plusieurs années de ralentissement marqué, le marché immobilier français montre en 2025 des signes clairs de stabilisation, voire de reprise. Le bilan immobilier publié par les Notaires de France met en évidence un redémarrage progressif de l’activité dans l’ancien, une évolution plus favorable des prix, en particulier pour les appartements, ainsi qu’une amélioration du pouvoir d’achat immobilier.

Cette inflexion s’inscrit toutefois dans un environnement encore contrasté. Les disparités territoriales restent importantes, le marché du neuf demeure fragilisé et la performance énergétique des logements s’impose désormais comme un facteur structurant de la valeur immobilière.

Le marché de l’ancien repart : un retour progressif de l’activité

Le premier enseignement du rapport concerne la reprise des volumes de transactions dans l’ancien. À fin septembre 2025, 921 000 ventes de logements anciens ont été enregistrées sur douze mois, soit une progression proche de 11 % sur un an.

Ce niveau d’activité rapproche le marché de ceux observés lors de périodes plus dynamiques, notamment en 2017 ou début 2024. Les Notaires anticipent la poursuite de cette tendance, avec une estimation d’environ 929 000 transactions.

Cette évolution traduit un assouplissement progressif des contraintes qui avaient fortement pesé sur le marché, en particulier la hausse rapide des taux d’intérêt et la dégradation de la solvabilité des ménages. Le marché de l’ancien retrouve ainsi une certaine fluidité après une phase prolongée de blocage.

Une stabilisation des prix, avec des dynamiques différenciées selon les segments

En 2025, l’évolution des prix diffère selon les segments. Les appartements anciens affichent une reprise modérée mais confirmée, tandis que les maisons anciennes demeurent, à ce stade, davantage orientées vers la stabilité.

Les appartements anciens : une reprise modérée mais confirmée

En 2025, les prix des appartements anciens affichent une évolution plus favorable. Au troisième trimestre, les indices progressent de 0,5 %, compensant la baisse observée au trimestre précédent.

Sur un an, la hausse atteint 1,3 % au troisième trimestre 2025 en France métropolitaine. Un point notable réside dans la convergence des évolutions entre l’Île-de-France et la province, les deux marchés enregistrant désormais une progression annuelle identique.

Les indicateurs avancés issus des avant-contrats suggèrent une poursuite de cette dynamique, avec une évolution annuelle proche de 2 % attendue jusqu’au début de l’année 2026.

Les maisons anciennes : une stabilité encore dominante

Le marché des maisons anciennes se caractérise par une évolution plus prudente. Au troisième trimestre 2025, les prix reculent légèrement à court terme (–0,4 %), tandis que la variation annuelle reste très modérée (+0,2 %).

Cette stabilité reflète principalement la situation observée en province, qui concentre l’essentiel des transactions. En Île-de-France, les prix demeurent orientés à la baisse sur un an (–1,3 %), bien que les diminutions soient moins marquées qu’en 2024.

Les Notaires anticipent néanmoins une amélioration progressive à partir du quatrième trimestre 2025, avec une évolution annuelle attendue proche de 1 %, notamment en province.

Des écarts territoriaux toujours marqués

Au-delà des tendances nationales, le rapport souligne la persistance de fortes disparités géographiques. Dans les principales villes françaises, le prix médian au mètre carré des appartements anciens varie fortement, allant d’environ 1 150 €/m² à Saint-Étienne à 9 570 €/m² à Paris.

En 2025, la majorité des grandes villes se situe dans une phase de stabilisation. Seules quatre communes enregistrent encore une baisse annuelle des prix : Nantes, Le Havre, Lyon et Bordeaux.

À l’inverse, certaines villes plus accessibles connaissent des hausses modérées, notamment Dijon, Reims et Toulon.

Sur une période de cinq ans, plusieurs marchés historiquement tendus ont connu des corrections significatives, en particulier Paris, Lyon et Bordeaux. Ces évolutions confirment que les zones les plus tendues peuvent également être les plus sensibles aux phases de retournement du cycle immobilier.

Amélioration du pouvoir d’achat immobilier en 2025

L’année 2025 marque une amélioration du pouvoir d’achat immobilier après plusieurs exercices de recul. Le taux moyen de crédit immobilier s’établit autour de 3 %, contre 3,4 % en 2024, après avoir atteint un point haut fin 2023.

Parallèlement, le revenu disponible réel des ménages progresse d’environ 1,7 %, tandis que les prix immobiliers cessent de baisser en euros constants et enregistrent une légère hausse annuelle.

La combinaison de ces facteurs se traduit par une amélioration de la capacité d’emprunt des ménages, estimée à 5 % sur un an en 2025, après trois années consécutives de recul. La surface finançable moyenne atteint ainsi 81 m² sur les neuf premiers mois de l’année, un niveau comparable à celui observé en 2022.

La performance énergétique s’impose comme un facteur structurant

Le rapport met en évidence l’impact croissant du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sur le marché immobilier. En 2024, 40 % des logements anciens vendus étaient classés E, F ou G. Cette proportion est encore plus élevée en Île-de-France et atteint 65 % à Paris.

L’influence du DPE sur les prix est désormais significative. À caractéristiques identiques, un appartement classé A se vend en moyenne sensiblement plus cher qu’un bien classé D, tandis qu’un logement classé G subit une décote marquée. L’écart est encore plus prononcé pour les maisons anciennes.

Le rapport souligne que ces écarts se sont accentués depuis 2021, traduisant l’installation durable d’une différenciation des prix fondée sur la performance énergétique.

Le neuf et les terrains à bâtir restent en difficulté

Contrairement au marché de l’ancien, le secteur du neuf demeure fragilisé. Les ventes d’appartements neufs progressent légèrement à fin septembre 2025, mais les volumes restent très inférieurs à ceux observés deux ans auparavant.

Le marché des terrains à bâtir est également affecté, avec un net recul du nombre de transactions entre 2023 et 2024. Bien que le rythme de la baisse ralentisse en 2025, la tendance globale reste négative.

Vers une normalisation progressive du marché immobilier

Le bilan immobilier 2025 met en évidence un changement de dynamique après plusieurs années de contraction. Le marché de l’ancien retrouve de l’activité, les prix se stabilisent et le pouvoir d’achat immobilier progresse sous l’effet de conditions de financement plus favorables.

Cette évolution reste néanmoins hétérogène selon les territoires et les segments. Le marché du neuf demeure affaibli et la performance énergétique s’impose comme un critère structurant, capable d’entraîner des écarts de valorisation significatifs.

Dans ce contexte, 2025 apparaît comme une année charnière, marquant le passage vers un marché plus normalisé, mais également plus sélectif et plus segmenté.

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Une obligation désormais incontournable

Lancée en 2023 dans un contexte difficile, marqué par des problèmes techniques et une mauvaise compréhension de la réforme, la déclaration d’occupation avait jusqu’ici été traitée avec indulgence. Mais cette année, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) prévoit une application rigoureuse de la loi. Toute déclaration manquante ou erronée pourra entraîner une amende de 150 € par bien.

Cette décision fait suite à de nombreux dysfonctionnements survenus lors des précédentes campagnes déclaratives. En 2023 notamment, la mise en place de cette obligation fiscale a été marquée par une série d’erreurs de calcul : incompréhensions des usagers, bugs informatiques, engorgement des services administratifs, et mauvaises interprétations des règles déclaratives ont conduit à l’imposition injustifiée de plus d’un million de contribuables. Selon la Cour des comptes, ces erreurs ont généré un coût global de plus de 1,3 milliard d’euros pour le budget de l’État.

Qui est concerné par cette déclaration ?

Tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou professionnels, doivent déclarer la nature d’occupation de chacun de leurs biens immobiliers. Cela comprend :

• Les résidences secondaires,
• Les logements vacants (soumis à la taxe sur les logements vacants ou la taxe d’habitation sur les logements vacants),
• Certains locaux professionnels comme les logements de fonction,
• Les locaux annexes (garage, cave, piscine…), à déclarer avec le logement principal concerné.

La déclaration doit porter sur la situation d’occupation au 1^er janvier 2025.

Dans quels cas faut-il mettre à jour sa déclaration ?

Une mise à jour est nécessaire si :

• La situation d’un bien a changé (mise en location, départ d’un locataire, bien devenu vacant, etc.),
• Une modification intervenue l’année précédente n’a pas été déclarée,
• Aucune déclaration n’a encore été effectuée pour le bien.

Depuis 2023, chaque propriétaire doit indiquer s’il occupe personnellement le logement (résidence principale ou secondaire), s’il est vacant, ou qui l’occupe, avec les périodes d’occupation.

Nouveauté 2025 : délégation possible pour les multi-propriétaires

La DGFiP introduit une mesure attendue : les propriétaires de plus de 25 biens pourront désormais déléguer cette déclaration à un tiers (personne morale ou physique). Cette délégation s’effectue via l’espace « Bien immobilier » sur le site des impôts, mais le propriétaire reste juridiquement responsable du contenu de la déclaration.

Comment faire la déclaration ?

La déclaration s’effectue dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, où les données d’occupation déjà connues sont préremplies.

Pour les personnes peu familières avec les outils numériques, un formulaire papier est disponible en ligne (formulaire n°1208 à rechercher manuellement sur le site). Un accompagnement peut également être proposé dans les centres des finances publiques.

Date limite et sanctions

La déclaration est à réaliser au plus tard le 30 juin 2025. Elle peut être mise à jour à tout moment, mais la loi prévoit une sanction de 150 € par bien en cas d’erreur ou d’omission. Une attention particulière sera portée aux propriétaires de plus de 200 biens.

LEXA vous accompagne dans la gestion de vos obligations fiscales. Pour toute question ou pour déléguer la gestion de vos démarches, n’hésitez pas à nous solliciter.

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