Voici les trois montages principaux pour se protéger efficacement, avec leurs avantages, leurs limites… et notre recommandation privilégiée.

Le cas courant : un couple non marié, avec ou sans enfants

Qu’il y ait ou non des enfants, le fait de ne pas être marié ou pacsé laisse le partenaire survivant sans protection légale :

• Il n’hérite pas automatiquement.
• Les enfants (ou à défaut, les parents, frères et sœurs) deviennent héritiers.
• Le survivant peut se retrouver en indivision, voire contraint de quitter le logement.

1 – Le démembrement croisé des parts sociales (SCI)

Le principe : créer une SCI, puis, dès sa constitution, chacun conserve la nue-propriété de ses parts et cède l’usufruit à l’autre.

Ce démembrement doit être mis en place avant l’achat, sur la base du capital social (souvent 1 000 €), ce qui évite les complexités fiscales.

Avantages :

• Au décès, le survivant détient 100 % de l’usufruit, donc l’usage intégral du logement.
• Les héritiers (souvent les enfants) reçoivent la nue-propriété de leur parent.
• Aucune fiscalité successorale ne s’applique.

À prévoir :

• Nous recommandons fortement de faire intervenir un notaire afin de sécuriser le montage et éviter toute contestation future.
• En cas de décès, le survivant devient coassocié avec les héritiers, ce qui peut poser des difficultés de gestion.

2 – Le rachat anticipé des parts via assurance décès croisée (solution privilégiée par LEXA)

Cette stratégie prévoit, en cas de décès, le rachat des parts du défunt par le survivant, via une clause spécifique dans les statuts de la SCI et une assurance décès croisée.

Avantages :

• Le survivant devient pleinement propriétaire de la SCI, sans indivision.
• Les héritiers reçoivent une indemnisation financière, pas de parts sociales.
• Montage souple, efficace et facilement ajustable.

Exemple de coût :

Dans une étude pour un achat de 630 000 € :

• Assurance avec capital de 300 000 € : environ 1 500 €/an pendant 10 ans.
• Assurance avec capital de 100 000 € : environ 500 à 600 €/an.

Pourquoi LEXA privilégie cette solution :

• Elle préserve l’autonomie du survivant.
• Elle évite toute co-gestion avec les héritiers (enfants, parents, fratrie).
• Elle s’adapte facilement à l’évolution des situations personnelles.

3 – PACS avec testament ou mariage

PACS + testament :

• Le PACS permet une exonération des droits de succession.
• Grâce à un testament, on peut transmettre l’usufruit ou la pleine propriété au partenaire.
• Sans testament, le partenaire survivant n’hérite pas.

Mariage :

• Offre la protection juridique la plus forte.
• Transmission sans fiscalité.
• Mais attention : un risque d’indivision peut subsister, notamment en présence d’enfants issus d’une précédente union.

Comparatif synthétique

Ne pas négliger la réserve héréditaire

En présence d’enfants, il est essentiel de vérifier :

• La réserve héréditaire : part minimale revenant obligatoirement aux enfants.
• La quotité disponible : part que l’on peut transmettre librement à son partenaire.
• Le risque d’action en réduction : en cas de dépassement, les héritiers peuvent contester la transmission pour récupérer leur part.

Chez LEXA, nous modélisons systématiquement ces éléments afin de garantir un montage juridiquement robuste et équilibré.

Conclusion

Acheter à deux sans être marié, c’est possible… à condition de structurer son projet avec sérieux. Chaque couple, chaque situation familiale, chaque objectif mérite une approche personnalisée.

Chez LEXA, nous vous accompagnons pas à pas pour faire les bons choix, au bon moment.

Prenons rendez-vous pour structurer ensemble un montage immobilier sécurisé et durable.

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